No final de 2024, havia em Portugal 10.286 empresas com licença de mediação imobiliária, segundo o relatório económico-financeiro do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC), publicado em outubro de 2025. O número de licenças tem crescido todos os anos, com taxas entre 5,21% e 14,24%. Numa amostra de 7.184 dessas empresas, o volume de negócios chegou aos 2.828 milhões de euros em 2024, mais 19,7% do que no ano anterior. Na amostra, cerca de uma em cada dez empresas estava no Algarve.
O setor cresce. A satisfação de quem o usa, nem por isso. Até 26 de agosto de 2026, o Portal da Queixa registou 227 reclamações sobre mediação imobiliária, mais 12,9% do que no mesmo período do ano anterior. Mais de metade dizia respeito à qualidade do serviço e à comunicação. Quando a queixa envolvia o próprio negócio, o sinal, o contrato-promessa ou a escritura estavam em causa em 51,6% dos casos, e a comissão em 20,6%.
Para Nick Houwen, cofundador da promotora Casa Vista Real Estate, estes números não surpreendem. Quando lhe perguntam o que significa ser de confiança num mercado como o algarvio, a resposta é curta. “Acho que é cumprir a palavra”, disse numa entrevista em setembro. “Mas também é algo que vem com o tempo.”
Muitas empresas, quase todas pequenas
Os dados do IMPIC mostram um setor muito fragmentado. As 7.184 empresas analisadas empregavam 25.846 pessoas, uma média de 3,7 por empresa. O volume de negócios mediano ficou nos 99.975 euros. No topo, as 20 maiores empresas faturaram 512 milhões de euros, perto de um quinto do total da amostra.
Na prática, isto significa que um comprador tanto pode estar a lidar com uma grande rede internacional como com uma agência de duas ou três pessoas. A qualidade do serviço varia em conformidade, e é difícil para quem chega de fora perceber a diferença antes de assinar.
As queixas vão além da mediação. Nos anúncios de casas publicados por agências ou particulares, as reclamações subiram 77% entre janeiro e agosto de 2026, de 31 para 55 casos, e a parte que menciona burla, fraude ou esquema passou de 16,7% para 30,9%, segundo o Portal da Queixa. A pontuação média de satisfação com a mediação imobiliária desceu 5,3% face ao ano anterior.
Quem paga e quanto
Parte do problema começa na forma como o setor é pago. Em Portugal, a comissão de mediação é normalmente paga por quem vende, porque é o vendedor que assina o contrato de mediação imobiliária, explica o portal Imovirtual. Os valores variam entre 3% e 5% mais IVA, e 5% é o mais comum. Quando o comprador também tem uma agência a representá-lo, a agência do vendedor costuma dividir a comissão com ela, muitas vezes a meias.
Um exemplo publicado pelo Postal do Algarve em setembro de 2026 mostra o que isso representa. Na venda de uma casa de 250 mil euros na Maia, a comissão de 5% somou 12.500 euros, a que se juntaram 2.875 euros de IVA, num total faturado de 15.375 euros. O consultor envolvido, João Fonseca, explicou que a maior parte do valor não ficou com ele: do total, recebeu 3.125 euros brutos, depois de repartir o resto com a agência e com um colega.
Houwen acha a percentagem elevada. “A comissão dos mediadores no Algarve é de 5%, o que é bastante alto, na minha opinião”, afirma. Para ele, a questão não é só o valor, mas o incentivo que cria. O ponto é estrutural. Quem aconselha o comprador é, quase sempre, pago pelo vendedor e só recebe se o negócio se concretizar.
A desconfiança não é só portuguesa
Os compradores estrangeiros sentem o mesmo. Em outubro de 2026, o idealista publicou uma reportagem sobre residentes estrangeiros no Algarve que compraram casa há vinte ou trinta anos e que hoje pensam em mudar-se para uma habitação mais pequena. Segundo dados da organização britânica Housing LIN citados no artigo, 73% das pessoas nesta fase da vida receiam as implicações fiscais de uma venda e 68% desconfiam dos mediadores imobiliários.
Sete em cada dez potenciais clientes desconfiam de quem os poderia ajudar. Num mercado onde os estrangeiros pesam tanto como no Algarve, isso tem consequências práticas: decisões adiadas, casas que não chegam ao mercado e compradores que procuram segundas opiniões antes de assinar qualquer coisa.
Algumas empresas já estão a reagir. O grupo Realty Art, franchisado da Century 21 no Algarve, lançou um serviço dedicado a este público, com consultores que acompanham a avaliação fiscal, jurídica e financeira antes de se falar em vender. “Não começa com ‘quer vender?'”, explicou Paulo Silva, cofundador do grupo, ao idealista.
O momento em que tudo fica vinculado
As queixas registadas pelo Portal da Queixa mostram onde a confiança costuma falhar: no sinal, no contrato-promessa e na escritura. É aí que o dinheiro muda de mãos e que as promessas feitas na visita passam a ter consequências legais.
No contrato-promessa de compra e venda, o comprador entrega normalmente um sinal. Se desistir sem razão válida, perde-o. Se for o vendedor a falhar, tem de o devolver em dobro, nos termos do artigo 442.º do Código Civil. Assinar um contrato-promessa sem saber exatamente o que se está a comprar é, por isso, o erro mais caro que um comprador pode cometer.
Houwen descreve como isso acontece. As primeiras pessoas com quem um comprador fala são, quase sempre, os mediadores, pagos pelo vendedor. As questões jurídicas costumam ficar claras só mais tarde, quando entram o advogado e o notário. Desde 1 de janeiro de 2024, com o Simplex Urbanístico, o vendedor deixou de ter de apresentar a licença de utilização na escritura, segundo um guia publicado pelo Montepio. A verificação passa a depender ainda mais de quem trabalha para o comprador.
O exemplo que Houwen dá com mais frequência é o de uma casa com partes construídas sem licença. Um comprador que paga a pronto consegue comprá-la. O problema aparece quando a quer vender a alguém que precisa de crédito à habitação e o banco recusa financiar um imóvel que não está totalmente legal.
Recusar a pressa
Há outra forma de ganhar confiança, e passa pelo que se recusa fazer. Houwen conta que, com frequência, lhe dizem que há outros interessados e que é preciso decidir já. A resposta dele é afastar-se. Prefere esperar pelo negócio certo a entrar numa corrida que só faz subir os preços.
Para um promotor, essa disciplina tem um efeito menos óbvio. Quem compra terrenos sem pressa pode depois vender com margem para ser transparente. Não precisa de esconder custos, de apressar compradores ou de prometer prazos que não controla.
A Casa Vista Real Estate está a preparar o seu primeiro projeto residencial próprio no Barlavento algarvio. Desde que se mudou para Portugal, Houwen dedica todo o seu horário de trabalho ao imobiliário, com investimentos e causas solidárias a par. Para uma empresa nesta fase, a reputação constrói-se projeto a projeto.
Um setor a pedir mais exigência
A lei que enquadra a atividade também está há muito à espera de revisão, como notava o Imovirtual já em 2024. Mas regras mais exigentes não substituem o comportamento de cada agência e de cada promotor. Com mais de dez mil empresas licenciadas e um volume de negócios a crescer quase 20% num ano, a concorrência é grande. As que se distinguirem pela forma como tratam os clientes terão vantagem sobre as que vivem apenas do volume.
O tempo como prova
Houwen volta sempre à mesma ideia. A confiança não se anuncia, acumula-se. Um problema revelado antes da escritura, e não depois, ou um comprador que recomenda a empresa a outro, contam mais do que qualquer campanha.
Para quem pensa comprar no Algarve, o conselho dele traduz-se em poucos passos. Desconfiar de quem tem pressa por si. Envolver sempre um advogado escolhido pelo comprador, antes de assinar o contrato-promessa e não depois. E lembrar que a pessoa que mostra a casa trabalha, em regra, para quem a vende.
A Casa Vista quer ser avaliada pelos mesmos critérios. Os fundadores sabem que, num setor com tanta oferta e tantas queixas, a reputação de uma empresa nova constrói-se devagar. Mais novidades sobre os projetos serão partilhadas à medida que avançam.
